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住宅ローン控除の特例措置(選択制)の創設

平成18年度税制改正において、地方分権を進めるために、所得税から個人住民税への税源移譲(いわゆる「三位一体改革」)が行われることになりました。
これに伴い、平成19年分の所得税および平成19年度分の住民税より、税率が改定されます。

所得税については、この改定により、改定前より納付税額が少なくなる人がでてきます。
しかし、その分、県や市町村に納税する住民税が増えることになります。
住宅ローン控除(住宅ローン減税)については、所得税から控除を行うため、所得税額の減少にともない、住宅ローン控除による減税額も減少することになってしまいました。
こうした状況を踏まえ、平成19年及び平成20年に入居する人に対して、控除率を引き下げた上で控除期間を15年間に延長する特例が創設されました。

この特例は、住宅の取得等をして平成19年または平成20年に居住の用に供した場合に限り、従来の住宅ローン控除制度とは別に特例として創設されたものです。
平成19年及び平成20年の入居者について、以下のとおり、住宅ローン控除現行制度と特例措置との選択適用を認める措置が講じられます。

<住宅ローン控除現行制度>
【平成19年入居者】
住宅借入金等の年末残高:2,500万円 控除率:1%(1〜6年目)0.5%(7〜10年目) 控除期間:10年 最大控除額:200万円
【平成20年居住者】
住宅借入金等の年末残高:2,000万円 控除率:1%(1〜6年目)0.5%(7〜10年目) 控除期間:10年 最大控除額:160万円

<住宅ローン控除特例措置>
【平成19年入居者】
住宅借入金等の年末残高:2,500万円 控除率:0.6%(1〜10年目)0.4%(11〜15年目) 控除期間:15年 最大控除額:200万円
【平成20年入居者】
住宅借入金等の年末残高:2,000万円 控除率:0.6%(1〜10年目)0.4%(11〜15年目) 控除期間:15年 最大控除額:160万円
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住宅ローン控除不足分の住民税からの減額制度

平成18年までの入居者で住宅ローン控除(住宅ローン減税)の適用を受けている人が、平成19年以降の所得税について、その年分の住宅ローン控除によって控除される所得税が減少する人については翌年度の住民税から減額を受けることができます。
平成11年から平成18年までに、住宅ローン控除(住宅ローン減税)適用対象住宅に入居した者に限ります。

減額される金額は、下記の算式で計算されます。

{次のAまたはBのいずれか少ない金額}−その年の所得税額=減額が受けられる金額

A:住宅ローン控除額
 (年末借入金残高×入居年に応じて適用される割合)
B:改定前の所得税率で計算した所得税額

ゼロ以下の場合は、住民税から減額される金額はありません。

これは、国から地方への税源移譲(いわゆる、三位一体改革)にともなう所得税の税率改定により、住宅ローン控除額が減少する人を救済するために設けれらた措置です。

住民税から減額が受けられる人が、この制度の適用を受けるためには、毎年、市町村に申告する必要があります。
なお、この申告は所得税の確定申告をする場合には、所得税の確定申告書とともに所定の申告書を税務署に提出することにより市町村に申告したことになりますが、給与所得者(サラリーマン)のように確定申告をしない人は、直接、市町村に申告することになります。
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住宅ローン控除期間中の転勤

従来の住宅ローン控除(住宅ローン減税)制度では、住宅ローン控除の適用を受けている住宅で、その居住中に転勤などで家族全員で引っ越した場合には、それ以後住宅ローン控除期間が残っていても住宅ローン控除は受けられませんでした。

ところが、平成15年度税制改正により、住宅ローン控除の適用を受けていた人が転勤などで一時転居して、その後再びその住宅に入居した場合には、住宅ローン減税の適用期間が残っていれば、残りの期間についても住宅ローン控除の再適用が認めれるようになりました。

具体例として、本来10年間にわたって住宅ローン控除を受けられる人が、入居してから4年目に転勤して、その3年後に転勤が解消され自宅に居住したケースを例に挙げて説明します。
このケースでは、自宅に居住していなかった3年間は住宅ローン控除の対象にはなりませんが、再入居した年から4年間は住宅ローン控除が適用されます。
ただし、自宅に居住しなくなる理由としては、転勤などのやむを得ない理由でなければなりません。

また、転勤の期間中にその住宅を賃貸しており、再入居した年に賃貸していたときは、再入居の翌年からの適用となります。

この新制度は、平成15年4月1日以後に転勤などにより、居住の用に供しなくなった場合に適用されます。
この適用を受けるためには、転居する日までに税務署へ所定の届出が必要となります。
また、再適用を受ける最初の年分についても確定申告が必要です。
サラリーマン(給与所得者)の方は、再入居の2年目からは年末調整で住宅ローン控除(住宅ローン減税)を受けることができます。
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住宅ローン控除期間中の単身赴任

自営業者の方が住宅(マイホーム)を購入するのとは異なり、サラリーマンの方の場合、転勤というのは避けては通れない問題です。
せっかくマイホームを購入したのに、勤めている会社から転勤の辞令が出て、その住宅に住むことができなくなることもあります。

その結果、家族はその住宅に引き続き住んで、本人は単身赴任でその住宅を離れることも考えられます。
そういった単身赴任で自宅を離れるケースでは、住宅ローン控除(住宅ローン減税)の適用はどうなるのでしょうか。

住宅ローン控除(住宅ローン減税)の適用を受けている本人が、単身赴任や転地療養等やむを得ない事情によって、妻や子供など家族と、すなわち、配偶者や扶養家族その他本人と生計を一にする親族と日常の起居を共にしないことになった場合、その住宅にこれらの親族が引き続き居住し、かつ、そのやむを得ない事情が解消した後、本人が再びその住宅を居住の用に供すると認めれるときは、本人がその住宅を引き続き居住の用に供しているものとして、住宅ローン控除(住宅ローン減税)の適用を受けることができます。
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住宅ローン控除を受ける場合の手続き

初めて住宅ローン控除(住宅ローン減税)を受ける場合には、給与所得者(サラリーマン)についても、入居した翌年に次の書類を添付して、住所地の税務署に確定申告する必要があります。

【新築住宅の場合】
@新築工事の請負契約書、または売買契約書の写し
A住宅(建物)やその敷地(土地)の登記事項証明書(登記簿謄本)
B住民票の写し(家族全員が記載されたもの)
C住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書(金融機関が発行します。)

【中古住宅の場合】
@売買契約書、債務の承継に関する契約書の写し
A住宅(建物)やその敷地(土地)の登記事項証明書(登記簿謄本)
B住民票の写し(家族全員が記載されたもの)
C住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書(金融機関が発行します。)

【増改築等の場合】
@増改築等に係る工事請負契約書の写し
A住宅(建物)の登記事項証明書(登記簿謄本)
B住民票の写し(家族全員が記載されたもの)
C住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書(金融機関が発行します。)

なお、給与所得者(サラリーマン)の還付の申告については、2月16日から3月15日までの確定申告期に関係なく、いつでも受け付けてくれます。
平成19年に入居した場合は、平成20年に入ればいつでも申告できることになります。
もちろん、3月16日以降でも還付の申告はできます。(ただし、入居の翌年から5年目までです。)

給与所得者(サラリーマン)の場合、入居の翌年に入居年分の控除の確定申告をしたときは、2年目以降は年末調整で控除が受けることができます。
年末調整の際に、次の書類を勤務先に提出します。
(1)給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書(税務署から送付されます。)
(2)年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書(税務署から送付されます。)
(3)住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書(金融機関が発行します。)
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住宅ローン控除が適用される土地先行取得のための借入金

住宅ローン控除(住宅ローン減税)制度においては、住宅とともに取得するその敷地(土地)に係る借入金(住宅ローン)についても、住宅ローン控除(住宅ローン減税)の対象となります。
建売住宅のような土地付き一戸建てやマンションのように、土地と建物を同時に購入する場合には、ひとつの住宅ローンとなりますので特に問題はありません。

土地を先に買って、その後にその土地に住宅を建築する場合は、
・宅地建物取引業者から購入した建築条件付きの土地(土地売買契約後3ヶ月以内に住宅の建築請負契約を締結するもの)である場合
・住宅新築の日前2年以内に購入されたものである場合(債権担保のためその住宅を目的とする抵当権が設定されているとき等に限ります。)
・地方公共団体、都市再生機構、地方住宅公社または土地開発公社等から、宅地取得後一定期間以内の建築を条件とする宅地分譲契約に従って取得した土地である場合
などのときには、その土地の借入金についても住宅ローン控除(住宅ローン減税)の対象となります。

ただし、土地等を先行取得したことにより、その年の12月末日時点で、土地等に係る借入金残高があっても住宅の新築に係る借入金(住宅ローン)残高がないときには、住宅ローン控除(住宅ローン減税)の適用を受けることはできません。
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住宅ローン控除を受けるための耐震基準証明書

中古住宅を取得して住宅ローン控除(住宅ローン減税)の適用を受けるためには、築年数の条件を満たす必要があります。
しかし、平成17年度税制改正で「地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準またはこれに準ずるものに適合する一定の中古住宅」を取得した場合には、築年数の条件が撤廃されて、建築された時期を問わずに住宅ローン控除(住宅ローン減税)の適用が受けられるようになりました。

この「地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準またはこれに準ずるものに適合する一定の中古住宅」であることの証明ですが、住宅ローン控除については、一級建築士・二級建築士・建築基準法に規定する指定確認検査機関などが証明した耐震基準証明書が必要になります。

住宅ローン控除(住宅ローン減税)を受けようとする対象住宅が「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく住宅性能評価書において、耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)に係る等級1以上である場合は、証明書に代えることができます。
なお、耐震基準証明書は、築後20年(耐火建築物は築後25年)を超える住宅を取得した(引き渡した)後に買主が申請した場合には、住宅ローン控除の特例措置の適用対象にはなりませんので注意しなければなりません。

また、この耐震基準の証明の申請者は、原則として、中古住宅の売主となっています。
したがいまして、築年数の条件(要件)を超える住宅を取得して上記の特例の適用を受けようとする場合に、中古住宅の売主が売買契約前に、耐震基準証明書を用意していないときは、売主に依頼して引渡しまでに耐震基準証明書を取得してもらう必要があります。
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住宅ローン控除の控除額の計算方法

平成16年1月1日から平成20年12月31日までの間に、住宅を居住の用に供した場合の住宅ローン控除による控除期間の各年分の所得税から控除される金額は、居住の用に供した年に応じて、次の算式によって計算されます。

<算式> 年末借入金残高 × 控除率 = ローン控除額

【平成16年居住者】
住宅ローン等の年末残高:5,000万円 控除率:1%
控除期間:10年 最大控除額:500万円

【平成17年居住者】
住宅ローン等の年末残高:4,000万円 控除率:1%(1〜8年目)0.5%(9〜10年目)
控除期間:10年 最大控除額:360万円

【平成18年居住者】
住宅ローン等の年末残高:3,000万円 控除率:1%(1〜7年目)0.5%(8〜10年目)
控除期間:10年 最大控除額:255万円

【平成19年居住者】
住宅ローン等の年末残高:2,500万円 控除率:1%(1〜6年目)0.5%(7〜10年目)
控除期間:10年 最大控除額:200万円

【平成20年居住者】
住宅ローン等の年末残高:2,000万円 控除率:1%(1〜6年目)0.5%(7〜10年目)
控除期間:10年 最大控除額:160万円

平成19年及び平成20年の入居者については、上記の住宅ローン控除の現行制度ではなく、下記の住宅ローン控除の特例措置を選択することも可能です。

【平成19年居住者の特例措置】
住宅ローン等の年末残高:2,500万円 控除率:0.6%(1〜10年目)0.4%(11〜15年目) 控除期間:15年 最大控除額:200万円

【平成20年居住者の特例措置】
住宅ローン等の年末残高:2,000万円 控除率:0.6%(1〜10年目)0.4%(11〜15年目) 控除期間:15年 最大控除額:160万円

建物(住宅)や土地が共有になっている場合には、借入金(住宅ローン)の残高が自分の持分に応じた取得価格を超えるときは、自分の持分に応じた取得価格相当額までが限度になります。
なお、借入金(住宅ローン)が連帯債務になっている場合には、連帯債務者も適用を受けることができます。
ただし、連帯債務者が持分を持っており、かつ、所得税を納めている場合に限ります。
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住宅ローン控除が受けられないケース

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の条件(要件)を満たす場合であっても、次の場合には、住宅ローン控除(住宅ローン減税)の適用を受けることはできません。

@その年の合計所得金額が、3,000万円を超えている場合
これに関しては、各年ごとに判定し、合計所得金額が3,000万円を超えている年だけ、住宅ローン控除(住宅ローン減税)が適用されません。

A入居した年のほか、その年の前年または前々年あるいはその年の翌年または翌々年に、居住用財産を譲渡して以下の譲渡所得の特例の適用を受ける場合
(1)居住用財産の3,000万円特別控除
(2)所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
(3)居住用財産の買換えの特例
(4)中高層耐火建築物等の建設のための買換えの特例

翌年または翌々年に居住用財産を譲渡して以下の譲渡所得の特例の適用を受ける場合には、すでに受けている前年または前々年の住宅ローン控除額に相当する税額を、その譲渡した年の確定申告期限までに修正申告書又は期限後申告書を提出して納付しなければなりません。

B中古住宅の取得の場合において、その取得が配偶者や親族等の特殊関係者(その取得時から引き続き生計を一にする者に限られます)から行われる場合
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住宅ローン控除が適用される借入金又は債務の範囲

住宅ローン控除(住宅ローン減税)の控除額の計算対象となる借入金又は債務は、次に掲げる借入金又は債務で、償還期間が10年以上の割賦償還の方法又は賦払機関が10年以上の割賦払の方法により返済し、又は支払うこととされているものをいいます。

ただし、繰り上げ返済により返済期間が10年未満となった場合は、その年以降は、住宅ローン控除(住宅ローン減税)を受けることはできません。
また、住宅ローン減税に係る控除額の特例措置を受ける場合は、返済期間が15年以上という条件が必要です。

なお、住宅ローン控除(住宅ローン減税)制度における借入金又は債務には、住宅とともに取得をする土地の取得資金に充てる借入金(住宅の取得に係る借入金と一体として借り入れたものに限ります。)を含み、利息対応部分の金額を除きます。

@住宅の取得等に要する資金に充てるための借入金又は債務
住宅取得資金として、銀行などの民間金融機関、住宅金融公庫、地方公共団体等からの借入金で、その償還期間が10年以上の割賦償還の方法によって返済するもの

A住宅の取得等に係る請負代金又は対価に係る債務
建設業者に対する住宅の取得等の工事請負代金の債務、宅地建物取引業者、都市再生機構(旧都市基盤整備公団)、地方住宅供給公社等に対する住宅の取得による支払債務で、賦払期間が10年以上の割賦払の方法によって支払うもの

B中古住宅の取得対価に係る債務の承継契約に基づく債務
都市再生機構(旧都市基盤整備公団)、地方住宅供給公社等の分譲した中古住宅の承継債務で、承継後の債務の賦払期間が10年以上の割賦払の方法によって支払うもの

C使用者等からの借入金又は債務
給与所得者が、その勤務先から借り入れた借入金またはその勤務先に対する住宅の取得等の代金の債務で、償還期間又は賦払期間が10年以上の割賦償還又は割賦払の方法によって返済し、または支払うもの
ただし、無利息又は年利率1%未満のものや、会社役員が会社から借り入れるものなどは、住宅ローン控除の対象になりません。
posted by 住宅ローン控除・住宅ローン減税 at 00:00 | 住宅ローン控除・住宅ローン減税

住宅ローン控除が適用される住宅の条件

住宅ローン控除(住宅ローン減税)制度の適用が受けられる住宅または増改築は、次の条件(要件)に該当しなければなりません。

【新築住宅の条件】
@住宅を新築、または新築住宅を取得し、平成20年12月31日までにその住宅を自己の居住の用に供すること
A工事完了の日または取得の日から6ヶ月以内に、自己の居住の用に供すること
B床面積が、50u以上であること
C居住用と店舗など居住用以外の部分があるときは、床面積の2分の1以上が居住用であること(この場合、居住用の部分のみが控除の対象となります。)

【中古住宅の条件】
@中古住宅を取得して、平成20年12月31日までにその住宅を自己の居住の用に供すること
A新築住宅の場合のA〜Cと同じ
B建築されてから20年(耐火建築物の場合は25年)以内の住宅であること、又は、築後経過年数にかかわらず地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準等に適合していること

【増改築等の条件】
@自ら所有し居住している住宅で、平成20年12月31日までに増改築等を行い、同日までに入居すること
A工事費用が、100万円を超えること
B工事を行った住宅が居住用と居住用以外の部分があるときは、居住用部分の工事費用が全部の工事費用の2分の1以上であること
C増改築等を行った後の住宅の床面積が、50u以上であること
D増改築等を行った後の住宅の床面積の2分の1以上が居住用であること
E増改築等の日から6ヶ月以内に自己の居住の用に供すること
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住宅ローン控除と税額控除

住宅ローン控除(住宅ローン減税)に関して、注意しなければならない点は、この「住宅ローン控除」という制度は、「税額控除」という点です。

住宅ローン控除(住宅ローン減税)は、所得税から差し引く、つまり、所得税が控除される税額控除です。
この税額控除とは、一定の条件(要件)に該当する場合に、課税所得金額に税率を掛けて算出した所得税額から、一定の金額を控除するというものです。
税額控除には、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)以外には、配当控除、外国税額控除、住宅耐震改修特別控除があります。

これに対して、所得金額から控除額を差し引く制度を、「所得控除」といいます。
所得控除は、所得税を計算するときに個人的な事情を加味しようとするためにある制度で、それぞれの所得控除の条件(要件)に当てはまる場合には、所得金額からその所得控除を差し引くことができます。
税金は、その残りの金額を基礎に計算されます。
参考までに、所得控除の種類は、次のとおりです。
雑損控除、医療費控除、社会保険料控除、小規模企業共済等掛金控除、生命保険料控除、損害保険料控除(注)、寄附金控除、障害者控除、寡婦(寡夫)控除(この控除は女性の場合と男性の場合とがあります。)、勤労学生控除、配偶者控除、配偶者特別控除、扶養控除、基礎控除。

したがいまして、住宅ローン控除(住宅ローン減税)は、税額控除ですので、たとえば、その年の12月31日現在の住宅ローンの残高が2,500万円で控除率が1%でしたら、控除額は25万円となりますが、その年の所得税の納税額が20万円なら、還付される税金は、20万円です。
当然ことながら、税金は払った以上には絶対に還付されません。
posted by 住宅ローン控除・住宅ローン減税 at 00:00 | 住宅ローン控除・住宅ローン減税

住宅ローン控除(住宅ローン減税)の概要

「住宅ローン控除」とは、正式には「住宅借入金等特別控除」といい、住宅ローン減税のことを指します。

金融機関(銀行、信用金庫等の民間の金融機関のほか、住宅金融公庫等の公的な金融機関も含まれます)などから、返済期間10年以上の住宅ローン(融資)を利用して、個人が自ら居住する住宅を新築したり、新築または中古の住宅を購入したり、あるいは現在住んでいる住宅の増改築を行った場合に、一定の条件(要件)にあてはまるときには、居住した年から10年間、その年の12月31日現在の住宅ローン(借入額)の残高に応じて、所得税が控除されます。

住宅ローン減税に係る控除額の特例措置を選択する場合は、住宅ローンの返済期間が15年以上であるという条件が必要であり、その場合には、居住から15年間所得税を控除することができます。

住宅ローンを借り入れして住宅を取得することによって、住宅ローン減税の恩恵を受けるというわけです。

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の控除額は、1年あたり最高25万円(ただし、平成20年に入居した場合は、20万円)で、この住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)は、住宅とともに取得される土地の購入費についても適用されます。
平成20年12月31日までに、その住宅に居住した場合に、この住宅ローン控除制度(住宅ローン減税)を利用することができます。
posted by 住宅ローン控除・住宅ローン減税 at 00:00 | 住宅ローン控除・住宅ローン減税
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